序号

内容

说明

1. 

项目背景

1、服务地点：沈阳市苏家屯区雪松路**号

2、服务面积：**** 平方米

2. 

执行依据

无

3. 

项目目标

1、管理规范有序，服务周到热情，确保绝对安全。

2、各种设施、设备维修保养良好，必须确保 ** 小时正常运转。

3、确保饮食卫生安全，按时开饭。

4、卫生洁净、物品整洁。

5、能及时完成各项临时性工作。

4. 

项目内容

保洁服务；秩序维护服务；综合维修服务、食堂餐饮服务。

5. 

项目范围

保洁服务；秩序维护服务；综合维修服务、食堂餐饮服务。

6. 

需求分析

无

7. 

与前期项目的关系

无

序号

服务名称

品目分类编码

计量单位

数量

最高限制总价

1

苏家屯区纪委监委办公楼物业服务项目

*********物业管理服务

项

1

******

序号

服务名称

服务需求

重要提示：实质性要求及重要指标用★标注（“★”必须标注在序号前），★标注项不得负偏离，如果负偏离，则投标文件无效。

是否要求

供应商提供其他符合性证明材料

***

物业服务

★*、综合维修

（*）综合维修服务范围

1、供电系统：变压器、高、低压配电、*次配电、楼内、外照明、墙壁配电、其它各要素设备配电、不间断电源等设备及所有线路，高压线路自高压入户至用户端。

2．给排水系统：饮用水水质监测、设备维护及管理；热交换器设备等维护、运行和管理；排水系统、卫生洁具等维护管理。

3．音响、多媒体：各会议室音响及多媒体系统的使用、维护、管理。

4．其它维修及管理：办公家具、门、窗、电器设备等维修管理，电梯使用管理。

5．节能降耗工作。

6．设备维修物资物料、工具及设备的管理。

7．委托维护管理的其它设备。

（*）设施设备维护管理质量要求

1．设施设备维护管理总体要求

（1）保证、给排水、污水处理、变配电、照明、通风等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。

（2）合理使用能源，采取*切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。

（3）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、运行记录管理、 维修档案等管理制度，并严格执行。

（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。

（5）配备所需专业技术人员、维修人员须持证上岗（上岗前查验），严格执行操作规程。

（6）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

2．供电系统

（1）保证正常供电，并按制度规定进行巡视做好记录。

（2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

（3）保证双路电源正常运行，如遇紧急停电换路倒闸切换时间不超过5分钟。

3．给排水系统

（1）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。

（2）按规定对饮用水蓄水池设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准。

（3）排水系统通畅，设备间无积水、浸泡。

（4）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（5）制定事故应急处理方案。

★*、保洁

（*）保洁服务内容

1、负责办公楼（主楼及厢楼含办案区）公共区域内巡回保洁。具体包括楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、内外墙面、玻璃窗等公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）。针对办公楼实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对楼排水、排污管道进行清疏。负责楼外立面定期清洁，重点是蜘蛛网的及时清理。负责院内地面整洁。负责办公楼内每日垃圾的收集、清运，保洁耗费品由物业公司提供，客用耗品由采购人提供。

2、定期对楼内高空设施进行巡回清洁、养护。巡回对楼内各类地面（石材、瓷砖等）进行打蜡及清洁养护处理。巡回对楼内各类特殊材质（不锈钢、石材等）进行去污、抛光、上光、打蜡等专业养护。对高位管道、高位照明设施和高位墙身等进行巡回保洁。

3、巡回建筑物屋面相关设施（出风口、玻璃幕墙等）进行清洁、保洁。

4、负责楼内会议室的清扫工作。

5、每天对各类功能用房及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。

6、负责对值班人员床上用品的清洗。

7、定期对各场所蚊、蝇等进行预防和灭杀并负责相关费用。

（*）清洁服务工作标准

1、石材、瓷砖：有较好的保养，有光泽、无尘迹、无污渍。

2、墙壁：无蜘蛛网、污点、不积尘，地角线洁净。

3、玻璃门：通透、洁净，无水迹、污点。

4、各类镜面：洁净、光亮，无任何污迹、尘迹。

5、楼梯：台阶无杂物、污渍、水渍。

6、钢质及不锈钢器具：无污迹、尘迹，有光泽，表面膜维持完好状况。

7、果皮箱、垃圾箱等：外表干净，无虫、蚁等，无异味。

8、卫生间：洁具不留脏物、异味，地面、水盆台面保持干爽，无污渍、垃圾。

9、其它器材设施：以洁净手指摸去无明显尘迹，无清洁用剂的不良影响。

**、清洗物品：干净整洁。

★*、秩序维护

（*）秩序维护服务内容

1、全天**小时对办公楼及停车场巡查以及安保监控值班，监控人员进出情况，需要时实施查询、检查。

2、负责车辆出入管理，出入车辆必须按相关管理制度执行，并做好相应的登记，值班人员全程跟进，确保车辆出入的安全。

3、负责办公区、停车场及公共设施防盗、防火、防破坏事故，采取不定时巡查、严格盘查可疑人员，以保障办公区及停车场安全。

4、负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。

5、负责办公区、停车场内摆设的物品、花卉的管理，防止人为和自然破坏，确保安全。

6、负责办公区、停车场管辖范围内交通秩序的维护,车辆疏导、停放，停车场管理，做到车辆出入安全、有序。

7、楼内消防设施正常运行。

8、负责办案区看护及信访接待室维持秩序。

（*）具体要求

1、到岗秩序维护员、必须经培训合格，有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。

2、要求熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本管理区域内的技防优势，实行全天**小时对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

3、采取理论和实践相结合的办法，提高部门全体员工的安全意识，使员工掌握基本安全常识。

4、负责办公楼及停车场的治安、消防安全防范，采取人防和技防相结合的方法，做到无任何安全事故发生。

5、在安全保卫工作中使用的工具、器材、服装、器材的维修等费用由物业公司负责。
6、负责办公楼前院及后院停车场冬季扫雪及清运。

7、严禁脱岗，严禁饮酒上岗，加强巡罗，做好来访人员登记。

★*、机关食堂

（*）管理内容

1、对用餐人员验证。

2、餐厅及厨房卫生保洁。

3、厨房、餐厅设施、设备的操作、管理和维护。

4、餐厅用品清洗。

（*）具体要求

1、厨房及餐厅工作人员需提供健康证明（上岗前查验），保证业务熟练、听从指挥。

2、服务人员要做到热情、周到服务，坚守岗位。

3、厨房餐厅设施设备每天巡检*次，发现问题及时维修。

4、餐厅、厨房卫生保洁每餐*次。

5、餐厅物品每月清洗*次。

6、严格遵守每餐留样制度。

7、其它未尽事宜按餐厅管理办法执行。

8、厨房设施设备列入固定资产的由招标单位负责提供。

9、食堂每周*至周**餐。

（*）餐厅服务标准

1、卫生标准

（1）个人及环境卫生：

①服务人员卫生做到“*勤”：勤洗手剪指甲；勤洗澡理发；勤洗衣服、被褥；勤换工作服。

②环境卫生采取“*定”办法：定人、定物、定时间、定质量。划片分工、包工负责。

（2）食具消毒的方法与要求：

用（食）具实行“*过关”：*洗、*刷、*冲、*消毒。

*洗：用清水将食具上的食物残渣洗掉。

*刷：将食具放在洗涤液中洗刷，用洗具刷除食具上的污物、油垢。

*冲：用干净的水将附在食具上的洗涤剂冲洗干净。

*消毒：食具消毒时，采用热力消毒法和药物消毒法两类，前者包括煮沸消毒法、蒸汽消毒法、远红外线消毒法等，后者包括含氯消毒和过氧乙酸消毒法等。

2、出品标准

（1）由原料到成品实行“*不制度”：

①保管验收不收入腐败变质的原料；

②加工人员（厨师、厨工）不用腐烂变质的原料；

③分菜人员不分腐烂变质的食品、不用手拿食品、不用废纸、污物包装食品。

（2）成品（食物）存放实行“*隔离”:

①生与熟隔离；

②成品与半成品隔离；

③食品与杂物、药物隔离；

④食品与天然冰隔离。

★*、物业主要岗位人员配置及要求（共19人）

1、项目经理1人：男女不限，45周岁以下，身体健康、责任心强、职业素质佳，具备独立领导公建物业服务团队的能力。

2、综合维修1人：男性，55周岁以下，身体健康，责任心强，具备维修生活、办公设备设施的能力。

3、保洁人员4人：女性，**周岁以下，身体健康，责任心强，*官端正。

4、秩序维护领班1人：男性，**周岁以下，身高不低于1.**米，身体健康，*官端正，工作敬业，作风正派。

5、白班秩序维护员2人：男性，**周岁以下，身高不低于1.**米，身体健康，*官端正，工作敬业，作风正派。

6、夜班秩序维护员2人：男性，**周岁以下，身高不低于1.70米，身体健康，*官端正，工作敬业，作风正派。

7、食堂人员8人

（1）主厨1人：男女不限，**周岁以下，身体健康，责任心强，*官端正，能烹制中餐菜肴并可制定菜谱，有较强的组织、管理和协调能力。

（2）副厨2人：男女不限，**周岁以下，身体健康，责任心强，能烹制中餐菜肴并可制定菜谱，协助主厨工作。

（3）面点师2人：男女不限，**周岁以下，身体健康，责任心强能够制作各种中西面点，能研发创新面点。

（4）水案1人：男女不限，**周岁以下，身体健康，责任心强；能胜任相关工作，工作熟练。

（5）勤杂1人：男女不限，**周岁以下，身体健康，责任心强；能胜任相关工作，工作熟练。

（6）服务员1人：男女不限，**周岁以下，身体健康，责任心强；举止端庄、能吃苦耐劳。

★*、其他要求：

1、投标文件中应包含较全面的、完备的物业管理方案、各项服务详尽的质量标准及服务承诺。

2、招标人与中标单位签订合同后,物业全部人员必须在 3天之内到位。

3、要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。物业招聘的所有人员必须政治可靠,家庭住址详细,个人资料齐全、提供健康证（以上材料上岗前查验）；专业技术人员要有专业证书，达到持证上岗（上岗前查验）。

4、乙方物业服务人员按每月实际就餐人数向甲方支付就餐费用，具体费用标准为**元/人/天（含早餐、午餐两餐）。

5、费用范围：

（1）投标人所报**为**个月的物业服务费用合计总额.

（2）投标人的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及应交纳的税金等。具体包括符合国家规定标准或取费比例的员工工资；社会*险；管理费；税金等所有费用。投标人对合同内容的费用、质量、安全、文明服务等实行全面承包。

（3）投标单位所报**中，有关取费项目应符合国家有关规定，员工工资标准应满足国家最近工资标准要求，如不能满足则该投标文件按无效标书处理。

否

序号

商务条款

（实质性要求及重要指标用★标注，★标注项不得负偏离，如果负偏离，则投标文件无效。）

说明和要求

1. 

★履约期限：

**个月。第*年服务期满后，如果符合区局的考核要求，双方可续订合同，其合同条款参照上年合同签订，最多续签两次，每次续签期限最长**个月。

2. 

★履约地点：

苏家屯区雪松路**号

3. 

★付款方式及条件：

按季度付款，每季度验收合格后付款。

满足付款条件后应即时付款，最长不得超过**天。

4. 

★验收标准：

应符合国家、地方及相关政府管理部门和行业与本项目有关的各项技术标准、规范要求，并满足采购人实际需求，标准、规范等不*致的，以要求高（严格）的为准。

★验收程序：

按季度验收。

★验收报告：

根据《关于印发辽宁省政府采购履约验收管理办法的通知》辽财采[****]***号执行。

★组织验收主体：

本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。

5. 

★质量保证期：

无

6. 

★保修期内上门免费服务，终身维修，提供配件：

无

7. 

★热线支持：

无

★现场支持：

无

8. 

★售后服务网络：

无

9. 

★维修技术人员及设备方面的保证措施及收费标准的要求：

无

**. 

★备品备件供应及优惠**要求：

无

**. 

★培训人员现场培训（操作、维护等）：

无

**. 

★系统扩展、升级服务要求：

无