长沙市岳麓区机关事务中心岳麓区湘麓金座物业服务招标合同公告

服务期限：3年（自****年1月**日*时起至****年1月**日***时止）

合同签订形式：*签*年。

付款方式：按月支付，每月为********元整（小写：******元），甲方应在当月**号前将上*个月应付的物业管理费划入乙方的银行帐户。

*.卫生保洁要求

日常保洁范围：公共建筑物、地面、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作，外墙清洗（*年*次）、雨水井、污水井的清洗。

保洁服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗、保证没有污渍；

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求擦洗，无污渍和灰尘；

（4）公共地面每天打扫、地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（5）楼顶定期清扫，保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上无蜘蛛网；

（6）会议室会前会后专项保洁服务，保持干净整洁；

（7）道路、广场保证无垃圾和杂物，及时清除污迹；

（8）及时清理绿化带及草坪，出现枯枝落叶及时清理；

（9）公共垃圾桶及时清理，无过夜垃圾；

（**）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

（**）垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）

（**）公共卫生间保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由乙方自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由甲方提供并承担费用。

（**）公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

*.绿化养护

服务内容：项目范围内树木、花草、绿化等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**%，草坪纯度**%。

*.安全保卫要求

服务范围：负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。

服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫、电视监控室及强弱电值班室**小时值班；

（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好；

（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通、车辆停放有序，确保财产安全；

（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行**小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

*.设备、设施维保要求

（1）给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，*星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（2）供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围内供电系统、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用；做好临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘良好、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，*星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测*次。

（3）消防系统设备管理维护

服务内容：每月检查*次，做好记录，及时报修。

服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

（4）电梯数量及维护要求（按照国家标准执行）

服务内容：运行状况的监测、机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。

服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；监督维保单位严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程、电梯准用证、年检合格证完备，监督定期维护保养；轿厢、井道保持清洁；如因故障停梯，及时通知甲方和维保单位人员及时到达现场抢修，排除故障。

（5）空调系统运行维护

主要设备：中央空调（售后服务由空调厂家提供乙方负责衔接）。

服务内容：协助维保单位设备定期维护与保洁，日常监控，空调水处理，制定并严格执行空调使用。

服务标准：监督维保单位定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前*次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。

（6）房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

服务内容：负责公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道、水箱，排污管理、沟渠、池、井等。

服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（7）房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小*金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率***%。

（8）会议系统的维护

服务内容：对会议音箱、话筒、功放等设备的维护与检修。

服务标准：定期对公共会议室的会议设备进行检查，并做好检查记录。如有问题应及时处理。保证各种会议能够正常进行。

*.客服及会务服务

服务内容：客服人员2名负责物业中心接派单、客服中心电话接听、投诉受理、投诉反馈与回访、来访接待、配合接待、行政文秘工作；东西栋都需会务人员负责会议室准备和会中、会后服务工作。

服务标准：客服人员接派单后**分钟内响应，对物业服务过程进行督办和回访、力争“日单日结”；会务人员根据会议要求，做好会前准备工作，布置好会议室与会中服务工作，会后进行专项打扫，保持干净整洁。

*.其他要求

（1）项目经理要求：***时兼任其他项目。

（2）工程主管要求：***时兼任其他项目。

（3）内部管理

物业服务中心内部管理计划包括跟甲方及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

（4）由项目经理组成的管理班子不得少于2人。

*.其他约定事项

1. 物业管理范围（物业管理范围外新增服务内容由双方另行协商确定）。

2.维修资金

（1）大楼主体、设施设备，在规定保修期间内，由保修单位负责保修。

（2）重大维修养护项目和房屋本体共用部位的维修养护由乙方制定预算报请甲方批准后，方可实施。

3.管理用房

甲方提供办公楼*楼约***平方米用房供乙方使用，办公用品由乙方自备。该办公用房在委托管理期限内由乙方免费使用，合同终止后交回甲方。

4.乙方员工宿舍及食堂

甲方不提供员工食宿，食宿费用由乙方自理。

5.设备的维护与维修（单项***元以下）

乙方负责消防设施、水泵等设备的维护与维修，及负责公共区域损坏灯具灯管的更换，办公家具和其他设备的单项维修。

6.公用水电费

公用水电费由甲方承担费用。

7.收发、登记

文件、报刊的订阅和收发由乙方安排人员负责，并按收件人分检，然后分别投入相应的报箱内。

8.物业管理公司的违纪处罚

因乙方责任造成财产损失、丢失，乙方负责全部赔偿。

9.乙方工作人员流动及按国家劳动部门要求办理社保的要求：

乙方按国家劳动部门要求为所有工作人员安排购买社保，其费用由乙方自行承担。

10.对乙方员工统*着装，持证上岗及健康状况的要求：

乙方员工统*着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由乙方自行承担。

**.乙方其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事件发生；所有工作必须有台账记录。

为规范本项目的物业服务，保障机关的安全运行，加大对乙方履行合同约定职责的监管力度，促进物业管理工作上台阶、服务创*流，参照其他区、县政府机关大院物业管理办法，结合机关大院物业服务招标规定现制定如下考核办法。

1、甲方成立物业管理监督小组（以下简称监督小组），监督小组下设办公室，办公室设区机关事务中心，由机关事务中心任办公室主任。

2、本项目物业服务考核总分为***分。工作量分配比例为：公共区域及其设施管理**分；机电设备管理**分；清洁卫生管理**分；安全保卫管理**分；绿化管理**分；区机关房屋管理**分、会务管理**分、热线服务受理5分、报刊杂志征订及文件收发服务3分。

3、监督小组的日常监管工作由机关事务中心组织专门人员进行日常巡查或每周不定期抽查相结合，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据，单项分值扣完为止。

4、根据月度考核结果，对乙方实施的经济处罚或奖励，经费从物业管理费中扣除；总得分在**分以上（含），不予奖惩；总得分低于**分，在**分基础上处罚乙方****元/分。

5、甲方每年应组织在机关各部门对物业服务不少于2次的问卷调查，得分在**分（含）以上不予奖惩；得分低于**分，在**分基础上处罚乙方****元/分。

6、全年月得分和问卷调查得分均在**分（含）以上，在**分基础上每多得*分奖励****元。

7、特别规定：区领导及机关事务中心领导交办或发现的问题未按期按照要求完成的视情扣1-3分。因乙方方面渎职、过失、乱收费等原因造成损失或影响，受到区级投诉的视情扣1-3分、因乙方原因被“*****”热线投诉经查证属实的视情扣2-5分，市级通报的视情扣2-5分、省级通报的视情扣5-**分。造成重大损失或影响的，由监管领导小组议定报主管区领导批示后再执行。因服务优质受到区级表彰的加1-2分，受到市级表彰的加2-5分，受到省级（国家级）表彰的加5-**分（加至满分止）。

8、乙方必须按合同规定配足配齐各岗位工作人员，实有在岗人数不得低于**%，在**%基础上每低1%扣1分，且缺失人员必须在*个月内补齐。

9、每月**日前，甲方将上月得分情况书面通报给乙方，乙方凭甲方出具的当月应付物业款通知单开出转帐发票。

*、 甲方权利义务

（*）代表和维护产权人、物业使用人的合法权益。

（*）制定办公楼有关管理规定并监督物业使用者和乙方遵照执行。

（*）审定乙方制定的物业管理方案和管理制度。

（*）检查、监督乙方管理工作的实施及相关制度的执行情况，针对乙方未达标的情况提出整改要求。

（*）交涉和处理因房屋、设备、设施未达验收标准而发生的返修事项及其相关费用支付问题。

（*）在办公楼*楼按约***平方米向乙方提供管理用房（按办公标准装修），交乙方无偿使用（通讯费、办公用品费用乙方自行负责）。该办公用房在委托管理期限内由乙方免费使用，合同终止后交回甲方。

（*）负责收集、整理物业管理所需全部图纸及相关档案、资料，尽快移交乙方使用。

（*）负责与湘麓金座工程建设部门衔接，协调处理本合同生效后发生的工程质量问题、管理遗留问题以及后续工程有关事宜，协调承建商与设备供应商对建筑物和设备、设施的保修维修。

（*）协助乙方做好有关物业管理的宣传、教育和文化活动等工作。

（*）政策、法规规定由甲方承担的其他责任。

*、 乙方权利义务

（*）乙方有权依照本合同约定收取物业管理费。

（*）依照法律法规和合同的约定，制定物业管理方案和管理制度。

（*）对物业使用人或外来人员违反法规、规章及损坏物业的行为，提请有关部门或依照本合同有关规定实施处罚。

（*）可选聘专营公司承担本物业的某些专项管理业务，但不得将物业管理业务全面承包或转包给第*方，不得将本物业整体管理责任转让给第*方。

（*）负责编制房屋、养护计划和协助甲方委托的专业公司编制大、中修方案，交甲方审定，由甲方负责实施。

（*）本项目物业服务公司在***依法纳税。

（*）告知并监督物业使用人遵守物业使用有关规定，当物业使用人装修物业时，在甲方的授权范围内，书面约定并告知其限制条件并监督。

（*）未经甲方同意并报有关部门批准，不得擅自占用改变物业公用设施的使用功能。如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后，报有关部门批准，方可实施。

（*）本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部乙方用房及物业管理的全部档案资料，并保证全部移交物的完好（自然损耗除外），且不得收取任何费用。

（*）服务人员员工工资符合城镇职工最低工资标准要求，并按照国家相关部门现行标准变动。乙方需为员工安排办理政策性劳动、养老、医疗、工伤等社会保险，其费用由乙方自行承担，如出现有关劳动纠纷事宜，甲方概不负责。

（**）政策、法规规定由乙方承担的其他责任。

（*） 甲方无正当理由未能按本合同的约定支付物业管理费用的，逾期每天按应付款的*分之*交纳滞纳金，但不计复利。乙方在物业服务费用使用中明显不合理的，经甲方指出而不予纠正的，甲方有权在支付当月物业管理服务费用时扣除不合理开支。

（*）乙方未达到承诺指标，在不终止本合同的情况下，甲方处罚乙方按《***机关大院物业管理考核办法》执行。

（*）经考核，乙方未能完成约定的管理目标，或因乙方违反本合同的约定，管理服务严重未达到本合同约定的服务内容和质量标准，甲方连续*次或半年内*次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权解除合同。在乙方收到甲方发出的违约通知后**天内，乙方仍未纠正其下述任何*种违约行为，甲方可向乙方发出解除合同通知，由此带来的*切损失由乙方承担：

（1）乙方未能在合同规定的期限内及时进场；

（2）乙方提供的服务质量严重不符合合同规定，且未及时纠正或改进的；

（3）乙方未能履行合同项下的任何其它义务，形成乙方根本违约的。

（*）甲乙任何*方无正当理由提前终止合同，违约方应向守约方支付总额为人民币*****元的违约金；给守约方造成经济损失超过违约金的，对超额部分也应给予相应的补偿。

（*）乙方根据办公楼设施设备安全运行状况提出的维修计划，经确认合理的，如因甲方原因无法及时实施而造成损失的，责任由甲方负责；如因乙方管理不到位，未及时向甲方书面申报而造成损失的，责任由乙方承担。

（*）甲方需要的物业服务要求应由所属专门机构或甲方的代表人向乙方提出。（任何*方的法定代表人变动应及时通知对方）任何*方的法定代表人员变动应及时通知对方。

（*）本项目的管理目标应按长沙市优秀大厦物业管理标准，并根据***湘麓金座的特点进行管理。

（*）本合同期满后，乙方达到管理目标且使用人满意率达到**%以上，在同等条件下，乙方可优先获得续约权。

（*）本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力，补充协议与本合同存在冲突的以本合同为准。

（*）本合同及附件和补充协议中的未规定事宜，均按照中华人民共和国有关法律、法规执行。

（*）本合同执行期间，如遇不可抗拒因素致使其无法履行时，均不视为违法行为，双方应按有关法律规定及时协商处理。

（*）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请有关部门进行调解，协商不成提交长沙仲裁委员会裁决。

（*）本合同*式*份，甲方*份，乙方*份。

（*）本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。