长沙市周南梅溪湖中学2022年—2024年物业托管服务合同公告

（*）为**********提供优质的保洁服务、绿化养护服务、房屋及公共设施维护服务、学生宿舍管理服务、特殊岗位服务等。

（*）人员配置要求：项目经理1人、物业助理1人、保洁员7人、绿化人员2人、维修人员：2人；宿舍管理员：14人；体育器材管理员兼劳动基地管理员：1人。共计：28人。

（*）对耗材、工具用品的规定

物业使用的办公用品与耗材，职员劳保用品（含制服），由物业公司负责，学校负责督查；物业使用的办公家具、办公设备、维修工具、维修耗材、绿化与保洁工具与耗材由学校负责提供。

（*）服务期限*年，合同*年*签。

（*）服务要求

1. 保洁服务(不含外墙保洁及化粪池清理)

1.1 办公楼、教学楼、艺术楼、学生公寓等

要求：

1.2 公共场所及道路

1.3道路运动场地保洁细则

1.4保洁设备以及使用药水、耗材由学校提供

2、日常维修(水电、配电房)工作

2.1维修工作标准

2.2维修工作要求

（1）维修人员要求

A、维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有国家规定的相关证件上岗）。

B、维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在**分钟内到现场。

C、维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。

D、维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。

（2）维修项目要求

A、负责全校配电室的管理和全校供电工作。

B、负责供水设施的管理和全校的供水工作。

C、负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。

D、负责本校房屋的木、水、电、金、油漆等工种的日常维修。

E、负责全校公共设施，路灯的维护保养。

F、负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。

G、负责污水井、雨水井的清掏和维护。

H、负责校内地下车库水泵和公寓楼屋顶热水系统的维护。

I、根据各类公共设施损坏情况提出大修计划和建议。负责配合学校完成日常杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。

k、完成领导交办的其他临时性工作。

3.3维修派出

(1)对于学生公寓报修：由宿管员向物业办公室报修，并详细填写维修单，维修员直接到物业办公室取维修单进行维修，每天维修完成后由维修员把维修好的项目在下班前送交物业办公室，再由物业办公室整理、统计、分类、回访，交学校总务处存档。

(2)对于校园内报修：由各办公室工作人员、老师、学生报修到学校总务处，由学校总务处将维修任务交给物业办公室，再落实到维修人员。维修好后将维修单及时送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、交学校总务处存档。

(3)特殊情况报修：开学前、大型考试前或学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行*次统*报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行*次检查落实。

(4)紧急维修:突发事故、紧急情况下的维修，学校总务处或物业办公室直接安排维修人员抢修，维修完毕，再由维修人员补填维修单交给物业办公室。

服务时限：

抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：1小时内修复。

3.4*星维修的范围、单次维修及批量维修的限额标准、维修耗材的承担主体：

*星维修服务：

负责教学楼、学生公寓、办公楼、公共场所等服务范围内的设施设备的日常检查维护，发现需维修的事项及时报修。建立报修平台，实现网上、电话、报单维修等。及时反馈维修信息，对无需材料的简单维修事项安排人员及时维修、维护。

1、负责建筑物的内墙面、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、设备房的*星维护和管理，公用设施设备的*星维护和运行服务；教学楼与图书馆、学生宿舍内的门窗、窗帘、门窗玻璃、锁、桌椅、照明灯、开关、插座、家具等的维修。定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，对房屋及设备易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。

2、负责各楼宇消防设施及厕所内外各类设施损坏的及时报修、维修。公共设施损坏的须及时保修、维修，水电设施的维修必须在两小时内进行修缮。

3、负责学校大门、路灯、消防设施、及校园内、道路两侧各种设施损坏的及时保修、维修，做好各楼宇电梯的养护，并协调处理专业设备的故障。

4、及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。

5、物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。

物业维修工作内容与效果

备注1：*星维修指负责区域内的价值低、易损耗物品（价值在3**元/件及以下）的维修工作（所有维修材料由学校负责），但如该类型设施设备超出正常使用寿命以外的批量维修，则由中标物业公司报告至学校后勤处，由学校负责安排更新改造维修，具体衡量标准为，该同类型设施设备已经超过**%都曾经进行过维修或更新。其它范围的设施设备（包括实验室内设施设备）由学校负责或学校其它部门负责，中标物业公司负责申报。

3、日常绿化维护工作

3.1管理思路

为保持环境美观，根据学校园林绿化的特点，制订绿化服务目标、工作制度、工作计划、工作程序和考核标准，使绿化服务工作标准化、规范化，并按如下基本原则进行工作：

3.1-1坚持*个方针

坚持绿化、美化和环保建设相结合的方针。

3.1-2提升环境质量

1）美化环境

a、保持学校内园林绿化的特点，根据现有植物群落配置情况和景观要求，按照每*种植物的生态习性，使其得到良好的管理、生长状态得到拓展或抑制。

b、绿化工作历来有“*分栽、*分养”的说法，专业绿化人员对花木从防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的成果。

2）保护环境

对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。如确需占用绿地或砍伐、移树时，须报学校总务处同意后方可实施；对于属园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，方能砍伐和移栽。

3.2 绿化项目管理目标

草地保洁率、绿化完好率、纯度都达**%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%。树木*级分枝、枯枝不超过树木总数的2%。所有植物生长态势良好，无明显病虫害，及时修补、扶持。各类乔木，修剪及时，造型整齐、优美。

3.3绿化服务管理内容

1）草地质量管理标准

2）乔木养护质量管理标准

3）植物防冻管理工作

4）学校绿化所需的设备、肥料、农药等耗材由学校提供。

4、学生宿舍管理服务

4.1、服务要求：

（1）努力做好学生宿舍工作,正常工作日在值班室进行坐班，不得脱岗。

（2）对学生进行规范化管理，负责督促学生高标准地搞好内务、卫生，发现不到位的及时处理。认真把每天的各项检查情况如实地登记在评比栏上，公平公正地评好每月的文明寝室。寝室内务卫生标准双休日*个样。

（3）严格按学校作息时间管理，督促学生按时起床、出寝、就寝。就寝时务必清查人数，弄清缺位原因，如有不清原因，及时与班主任或学生处联系。妥善保管学生财物，做到无错帐、无遗失、无损坏。

（4）细心指导学生的生活习惯，穿着冷暖等方方面面的情况，关心、体贴每*位学生，对所管辖学生*视同仁，不偏袒学生，更不能歧视问题学生。

（5）要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人，对学生进行思想教育和心理辅导，经常与班主任及学生家长保持联系，全方位地做好学生的思想工作，认真做好谈话记录，建立问题学生全程跟踪记录。

（6）学生回公寓楼时，加强各楼层的巡视，及时认真地处理好偶发事件并及时向主管负责人或值班领导汇报。

（7）认真做好防火、防盗、防意外事故等工作。坚持每周两次的寝室检查，严禁学生将刀、棒、蜡烛、烟等不健康的书籍等违禁物品带入公寓楼。

（8）严格执行公寓楼大门落锁制度，详细填写好值班记录，未经教育处同意，不得私自将外来人员或学生家长留宿公寓。

（9）节约用水用电。

（**）自觉遵守劳动纪律，不得擅自延假，值班时不能离岗缺岗、串岗，不得做与工作无关的事。

4.2、具体要求：

（1）值班老师详细填写工作日志。包括维修登记、来访人员登记、学生进出寝登记、校领导检查登记、事件记录等，字迹工整，表达清楚。

（2）值班老师对大厅、门前走廊、楼梯间、值班室随时随地进行保洁。

（3）学生上课、自习时间内保证学生不得返回寝室、特殊情况要有班主任批条。

（4）发现可疑、模糊情况及时汇报上级或保卫科。

（5）如遇突发事件第*时间迅速处理并汇报上级领导。

（7）值班老师负责到传达室领取学生物品。

（8）学生就寝时间必须定时巡视各楼层寝室，包括水、电、门、窗关闭情况。

（9）认真完成上级领导交办的其他工作。

5、特殊岗位服务（体育器材管理员兼劳动基地管理员）

5.1、服务内容：体育器材管理及劳动基地管理的*切事务，在正常上班时间提供体育器材领用和借用服务，并要及时做好数量清点、验收、登记、排架等工作。

5.2、服务标准：

（1）遵守学校各项规章制度，负责体育器材的管理。

（2）上班时间不准离岗，严禁睡觉和酒后上岗。

（3）完成上级领导交办的其他事项。

根据长财采购[****]6号文件“关于进*步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。

6.1甲方的权利和义务

6.1.1代表和维护产权人、使用人的合法权益，积极协助乙方做好物业管理工作。

6.1.2审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

6.1.3在合同生效之日起**日内向乙方提供** 平方米建筑面积的办公用房，尽可能的为员工提供生活便利。

6.1.4负责提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、人字楼梯等），以及日常保洁、工程维修材料、绿化工具等。

6.1.5负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起**日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

6.1.6因学校举行大、小型活动时，甲方应将活动方案及时提交乙方，乙方需全力配合，确保活动的有序、安全。

6.1.7依照本合同约定，按时支付物业管理费。

6.2乙方的权利和义务

6.2.1不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

6.2.2严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理，为员工购买政府规定的社保费用，必须实施专业培训与教育。

6.2.3接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

6.2.4制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

6.2.5对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

6.2.6对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求，员工入职时，乙方需向甲方提供员工备案资料复印件，以便于学校及时了解和备案。

6.2.7所配驻的物业服务人员素质需达到服务要求。乙方应具有优质用人计划奖补制度，适当提高优秀人才待遇。

6.2.8开展意见调查，乙方定期发放意见调查表，征求学校的意见，了解对物业管理的需求，确保服务到位。

6.2.9在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。

6.2.**本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

7.3如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经第*方专业机构认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

7.4乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续*次或半年内*次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。

1、因物管公司责任造成财产损坏：照价赔偿

2、因物管公司责任造成财产丢失：照价赔偿

3、因物管公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

4、对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》，严格管理工作人员，确保全年无*例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担。

5、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由物业管理公司承担。

6、对物业管理公司员工统*着装，持证上岗及健康状况的要求：统*着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

7、对涉及到对外收费项目、委托物业管理公司经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。

8、对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害我校名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守我校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

9、物业管理用房、员工生活与工作用水用电学校提供。私人财产自己保管，丢失自负。

**、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

**、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于**％(在低于**%的满意率前提下向物管公司提出合理的物业服务书面整改要求，如物管公司在接收到采购人整改通知后1个月内仍未作出任何整改举措并达不到采购人服务要求的可按违约处理）。

**、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见附件《**********物业管理考核标准》。

**、如遇学校重大活动，物业公司应加强物业管理，密切配合学校工作。